Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости
Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие вопросы, связанные с использованием недвижимости. В большинстве случаев кадастровая стоимость существенно завышена, в связи с чем, владельцы недвижимости заинтересованы в установлении ее реальной стоимости в целях:
· установления меньшего размера налога;
· определения меньшей выкупной цены при приобретении в собственность;
· уменьшения размера арендной платы;
· формирования меньшего размера налога на имущество организаций и т.д.;
С 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появилась прямая заинтересованность в установлении ее реальной стоимости.
Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания кадастровой стоимости возникает в отношении земельных участков.
Способы снижения кадастровой стоимости
· снижение стоимости через комиссию по представленной оценке и заключении на оценку;
· в судебном порядке.
Уменьшение стоимости в комиссии
В каждом регионе РФ создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную комиссию могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или правообладатели объекта недвижимости. Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.
Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:
· недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке;
· уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли.
Заявление подается в письменной форме. К нему прикладывается:
· нотариально заверенные документы на землю;
· отчет оценщика и экспертное заключение на отчет об оценке оценщика;
· сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;
· кадастровая справка об объекте недвижимости.
Заявление комиссией рассматривается в течение одного месяца. По результатам работы комиссией может быть принято два решения:
1. отклонить заявление;
2. установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной.
После получения уведомления, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может непосредственно обратиться в суд с требованием об установлении новой кадастровой стоимости.
Уменьшение кадастровой стоимости в суде
Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке для граждан.
Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административное исковое заявление и приложить необходимые документы.
Административное исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и его незнание, может привести к проигрышу.
В исковом заявлении обязательно необходимо указать:
· сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
· данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
· результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
· в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и пр.).
административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости. Важно знать, что оспаривать кадастровую стоимость необходимо именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с даты принятия решения судом.
К участию в деле привлекается в качестве ответчика кадастровая палата.
После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить изменение кадастровой стоимости после поступления решения суда с отметкой о вступлении в законную силу, либо самостоятельно сдать в кадастровую палату.
В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены. Вполне вероятно, что в ближайшее время законодателем будет разработан более сложный порядок оспаривания для заинтересованных лица в целях снижения потока заявителей.